分層地契可否直接轉名？

假如公寓的分層地契可以進行轉名手續，在轉手交易時，是否可以直接轉移到新買主的名下？

李小姐說，她在今年6月簽署買賣合約，購買一個公寓單位，這個單位是在二手市場購買，是屬於永久地契的產業，發展商表示可以進行分層地契轉移。

在李小姐訂購該單位時，分層地契還是發展商的名字，仍未轉移到賣主名下。她提出的銀行貸款已獲批准，可是，由於賣主尚欠發展商公寓的管理費，因此，發展商不肯發出批准交易的文件，導致李小姐想申請公積金的計劃也受阻。

另外，李小姐說，她曉得交易必須在簽署買賣合約壓印後那天算起的3個月內完成。

以下是她在信中提出的問題：

1.假如因為文件不足，導致她在3個月後才可以提取公積金和貸款，這算違約嗎？是否需要繳交額外利息給賣主？

2.發展商可直接將分層地契轉移到買主名下嗎？

3.如果買賣交易無法在3個月內完成，導因是賣主，請問可以對賣主採取行動嗎？

答：李小姐是在轉手市場購買產業，一切以買賣合約為參考依據，譬如說，賣主那方面提供的文件不足，導致交易受阻，賣主是否需要賠償買主，要看買賣合約如何說明。

我們在轉手市場購買產業，律師所草擬的文件，並非標準的合約，而是按買賣雙方的意願草擬，買方違約應該做出怎樣的賠償，或是賣方違約應該如何賠償買方，合約的條文會清楚說明。

這樣的解釋基本回答李小姐提出的第1與第3道問題，至於第二道問題，在進行買賣的過程中，假如已有分層地契，發展商仍未將地契轉移到業主的名下，這個時候恰好是業主準備脫售，並已有買家，那麼可以直接將分層地契轉移到買方這邊，不需要從發展商轉到賣主名下，再由賣主的名字轉移給買主。

當我們準備在轉手市場購買產業，針對交易的細節，買賣雙方可以私下談清楚，儘管說交易須在3個月內完成，過了這個期限，買主必須根據逾期天數賠償賣主。

不過，在一個買家的市場，買方可以提出第4個月豁免支付利息，到了第5個月才支付利息的要求，因為許多時候，銀行無法在期限內發放貸款，並非因為買方或賣方的問題，而是因為有關方面文件簽批的延誤，這方面的延誤，嚴格來說，超出許多人掌控的範圍。

（星洲日報／投資致富‧產業問診‧文：鄭碧娥）